اگر ملک مشاع در مزایده فروش نرود

هنگامی که سهمی از ملک مشاع در مزایده به فروش نمی رسد، به ویژه پس از دو نوبت مزایده، سرنوشت حقوقی آن متفاوت از املاک مفروز است. طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، طلبکار ممکن است حق تملیک سهم را به قیمت کارشناسی داشته باشد یا آنکه سهم مشاع تا استیفای کامل طلب، به اجاره او درآید.

مدیریت املاک مشاع همواره با پیچیدگی های حقوقی خاص خود همراه است؛ از تعیین حدود اختیارات هر شریک تا فرایندهای تقسیم یا فروش. این پیچیدگی ها زمانی تشدید می شوند که ملک یا سهمی از آن به دلیل بدهی یا عدم توافق شرکا، به مزایده گذاشته شود و در کمال تعجب، خریدار مناسبی پیدا نکند. این وضعیت می تواند اضطراب آور باشد، هم برای مالکان (بدهکاران) که نگران از دست دادن دارایی شان هستند و هم برای طلبکاران که به دنبال وصول مطالبات خود می باشند. در این مقاله، به بررسی جامع پیامدهای حقوقی و راهکارهای عملی در شرایطی می پردازیم که سهمی از ملک مشاع در مزایده به فروش نمی رسد. هدف ما ارائه تحلیلی دقیق بر اساس قوانین جاری، به ویژه ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و تمایز آن با سایر مقررات مربوط به مزایده اموال است تا تمامی ذی نفعان بتوانند تصمیمات آگاهانه ای اتخاذ کنند.

مفهوم مزایده و مراحل کلی آن در اجرای احکام

مزایده، فرآیندی قانونی است که در آن، اموال منقول یا غیرمنقول یک شخص (بدهکار) به منظور استیفای حقوق اشخاص دیگر (طلبکاران) یا تقسیم اموال بین شرکا به فروش گذاشته می شود. این فرآیند تحت نظارت مراجع قضایی (اجرای احکام دادگستری) یا مراجع ثبتی (اداره ثبت اسناد و املاک) انجام می پذیرد و هدف اصلی آن، تبدیل دارایی به وجه نقد برای پرداخت بدهی ها یا تقسیم عادلانه ارزش مال است.

معمولاً یک ملک به دلایل مختلفی به مزایده گذاشته می شود. شایع ترین دلیل، عدم توانایی بدهکار در پرداخت دیون خود است که منجر به توقیف اموال و درخواست طلبکار برای فروش آن از طریق مزایده می شود. دلایل دیگر می تواند شامل عدم امکان افراز (تقسیم) یک ملک مشاع بین شرکا و یا اجرای دستورات قضایی خاص باشد. در مزایده، پیشنهاددهندگان قیمت هایی را برای خرید مال ارائه می دهند و مال معمولاً به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود.

گرچه اصول کلی مزایده برای اموال منقول و غیرمنقول شباهت هایی دارد، اما تفاوت های عمده ای نیز وجود دارد که عمدتاً ناشی از ماهیت متفاوت این اموال است. مزایده اموال منقول (مانند خودرو، کالا، و غیره) معمولاً از پیچیدگی کمتری برخوردار است و فرایند انتقال مالکیت آن نیز ساده تر می باشد. اما در مزایده اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، آپارتمان) به دلیل ارزش بالاتر، لزوم ثبت رسمی معاملات و وجود مقررات خاص مربوط به اسناد و املاک، فرآیندها طولانی تر و دارای جزئیات بیشتری هستند. به همین دلیل، عدم فروش یک ملک غیرمنقول در مزایده، پیامدهای حقوقی عمیق تری دارد که نیازمند تحلیل دقیق تر است.

مراحل اولیه مزایده و پیامدهای عدم فروش در مزایده های عمومی

فرآیند مزایده، به ویژه برای اموال غیرمنقول، دارای مراحل مشخصی است که عدم موفقیت در هر مرحله، می تواند منجر به تجدید مزایده یا تغییر در رویکرد حقوقی شود. آشنایی با این مراحل برای درک عواقب فروش نرفتن ملک در مزایده ضروری است.

مزایده اول

اولین گام در هر مزایده، تعیین قیمت پایه ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری است. این کارشناس با توجه به موقعیت ملک، متراژ، کاربری، وضعیت بنا، قیمت های روز منطقه و سایر عوامل مؤثر، ارزش واقعی ملک را تخمین زده و قیمت پایه را مشخص می کند. این قیمت، حداقل مبلغی است که در مزایده باید پیشنهاد شود. پس از تعیین قیمت پایه و انتشار آگهی مزایده، نوبت به برگزاری مزایده می رسد. اگر در مزایده اول، هیچ خریداری وجود نداشته باشد یا پیشنهادهای ارائه شده کمتر از قیمت پایه باشد، مزایده با شکست مواجه می شود. در این سناریو، نتیجه مشخص و قانونی، تجدید مزایده است.

مزایده دوم (ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی)

در صورت فروش نرفتن مال در مزایده اول، مزایده تجدید می شود. ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت بیان می کند که در صورت عدم وجود خریدار یا عدم رسیدن قیمت پیشنهادی به حد نصاب در مزایده اول، مزایده مجدداً برگزار خواهد شد. شرایط تجدید مزایده عموماً با امکان اعمال تخفیف همراه است. بر اساس رویه قضایی، رئیس اجرای احکام می تواند حداکثر تا بیست درصد (۲۰%) نسبت به قیمت پایه مزایده اول، تخفیف اعمال کند تا شانس فروش مال افزایش یابد. برای مثال، اگر ملک در مزایده اول با قیمت پایه ۱ میلیارد تومان عرضه شده و به فروش نرسیده باشد، در مزایده دوم ممکن است با قیمت پایه ۸۰۰ میلیون تومان دوباره به مزایده گذاشته شود.

با این حال، ممکن است حتی با وجود تخفیف نیز، ملک در مزایده دوم به فروش نرسد. اینجاست که سوال کلیدی مطرح می شود: اگر یک مال (غیر مشاع) پس از مزایده دوم نیز به فروش نرسد، چه سرنوشتی خواهد داشت؟ پاسخ به این سوال، تفاوت های اساسی بین اموال مفروز (غیر مشاع) و املاک مشاع را آشکار می سازد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

راهکارهای حقوقی در صورت فروش نرفتن مال (غیر مشاع) پس از مزایده دوم (ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی)

پس از برگزاری مزایده اول و دوم و در صورتی که مال غیر مشاع (اعم از منقول یا غیرمنقول) همچنان به فروش نرسد، قانونگذار راهکارهایی را برای تعیین تکلیف آن و استیفای حقوق طلبکار پیش بینی کرده است. ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی، خط مشی این مرحله را به دقت مشخص می کند:

بر اساس این ماده، اگر مال توقیف شده در مزایده دوم نیز به فروش نرسد، این اختیار به بستانکار داده می شود که مال را به جای طلب خود بردارد. این پیشنهاد تملیک به قیمت کارشناسی اولیه یا قیمت جدیدی که مورد توافق طرفین باشد، صورت می گیرد. بنابراین:

1. اگر مال منقول باشد، به تقاضای بستانکار و به قیمت کارشناسی تعیین شده، به وی واگذار می شود.
2. اگر مال غیرمنقول (ملک) باشد، نیز ابتدا به بستانکار پیشنهاد می شود که آن را به قیمت کارشناسی قبول کند.

تفاوت مهم و جوهری در اینجاست: در صورتی که بستانکار پیشنهاد تملیک مال غیرمنقول (ملک غیر مشاع) را نپذیرد و تمایلی به برداشتن ملک به جای طلب خود نداشته باشد، قانون حکم به رفع توقیف از آن مال می دهد. این بدان معناست که ملک از توقیف خارج شده و به مالک (بدهکار) بازگردانده می شود. در این حالت، پرونده اجرایی برای آن مال خاص مختومه شده و طلبکار باید از طریق یافتن اموال دیگر بدهکار یا سایر راهکارهای قانونی، نسبت به وصول طلب خود اقدام کند. این سازوکار، از انباشت اموال بی مشتری نزد مراجع قضایی جلوگیری کرده و در عین حال، به بدهکار این فرصت را می دهد که مال خود را بازپس گیرد.

تحلیل رویه های قضایی نشان می دهد که این ماده به صورت سختگیرانه اعمال می شود و در صورت عدم پذیرش طلبکار، معمولاً دادگاه ها اقدام به رفع توقیف می کنند. البته، استثنائاتی ممکن است وجود داشته باشد؛ مثلاً در مواردی که طلبکار در اثنای فرآیند تملیک، با دلایل موجهی از پذیرش منصرف شده و یا درخواست تجدید مزایده با شرایط خاص را ارائه دهد. اما قاعده کلی، رفع توقیف است.

در صورت فروش نرفتن مال غیر مشاع پس از دو نوبت مزایده و عدم پذیرش تملیک توسط طلبکار، ملک از توقیف خارج شده و به بدهکار مسترد می گردد؛ امری که برای املاک مشاع تفاوت چشمگیری دارد.

تمرکز اصلی: اگر ملک مشاع در مزایده فروش نرود، چه می شود؟ (بررسی تخصصی)

سرنوشت ملک مشاعی که در مزایده به فروش نمی رود، به مراتب پیچیده تر از املاک مفروز است و قانونگذار راهکارهای ویژه ای را برای آن پیش بینی کرده است. این تفاوت ناشی از ماهیت خاص مالکیت مشاع و محدودیت هایی است که برای خریدار احتمالی ایجاد می کند.

چرا فروش سهم مشاع در مزایده دشوارتر است؟

فروش سهم مشاع یک ملک در مزایده، چالش های منحصر به فردی دارد که غالباً باعث کاهش جذابیت آن برای خریداران عمومی می شود. این عوامل عبارتند از:

• محدودیت های قانونی و عملی برای خریدار سهم مشاع: خریدار یک سهم مشاع، مالک جزء به جزء ملک نیست؛ بلکه مالک سهمی از کل ملک است. این امر به معنای عدم امکان تصرف فیزیکی و مستقل در هیچ بخش خاصی از ملک بدون اذن سایر شرکا است. خریدار نمی تواند بدون رضایت سایر مالکان، در ملک ساخت وساز کند، آن را اجاره دهد یا حتی تغییر کاربری دهد.
• کاهش جذابیت برای سرمایه گذاران و خریداران عمومی: سرمایه گذاران معمولاً به دنبال املاکی هستند که بتوانند به سرعت و به صورت مستقل از آن بهره برداری کنند. در مورد ملک مشاع، ضرورت هماهنگی با سایر شرکا، خطر بروز اختلاف و دشواری در تصمیم گیری های جمعی، جذابیت سرمایه گذاری را به شدت کاهش می دهد.
• عدم امکان افراز عملی: بسیاری از املاک مشاع، به دلیل ماهیت فیزیکی یا مساحت کم، قابلیت افراز (تقسیم فیزیکی) را ندارند. این بدان معناست که حتی پس از خرید سهم مشاع، خریدار جدید ممکن است هرگز نتواند مالکیت اختصاصی بر بخشی از ملک را تجربه کند و همواره درگیر چالش های مالکیت مشاع باقی بماند.

راهکار قطعی و قانونی: ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی

با توجه به دشواری های فوق الذکر در فروش سهم مشاع، قانونگذار برای حمایت از حقوق طلبکاران، راهکار ویژه ای را در ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی پیش بینی کرده است. این ماده می گوید:

«در صورتی که پس از دو بار مزایده، سهم بدهکار از ملک مشاع به فروش نرسد، به طلبکار پیشنهاد می شود که سهم مدیون را به قیمت کارشناسی قبول کند. اگر طلبکار سهم مدیون را به این قیمت خریداری نکند، سهم مدیون از ملک مشاع در اجاره طلبکار قرار داده می شود تا از محل اجاره بها، طلب استیفا گردد.»

این ماده، دو گام اساسی را پس از فروش نرفتن سهم مشاع در مزایده دوم مشخص می کند:

1. گام اول: پیشنهاد تملیک سهم مشاع به طلبکار به قیمت کارشناسی: در وهله اول، همانند اموال غیر مشاع، به طلبکار پیشنهاد می شود که سهم مشاع بدهکار را به قیمت کارشناسی تعیین شده بردارد. این پیشنهاد به منظور تسریع در روند استیفای طلب و پایان دادن به پرونده اجرایی است. طلبکار می تواند این پیشنهاد را بپذیرد و به جای طلب نقدی، مالک سهم مشاع شود. در این صورت، طلبکار از تاریخ قبولی، مالک سهم مزبور شده و مراحل انتقال سند انجام می گیرد.

2. گام دوم: اجاره سهم مشاع به طلبکار تا استیفای کامل طلب از محل اجاره بها: این مرحله، تفاوت جوهری ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی را با ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی (برای اموال غیر مشاع) به وضوح نشان می دهد. اگر طلبکار از پذیرش سهم مشاع به قیمت کارشناسی امتناع کند، سهم مشاع بدهکار به سادگی از توقیف خارج نمی شود. در عوض، دادگاه یا مرجع اجراکننده، دستور می دهد که سهم مشاع بدهکار به اجاره طلبکار درآید. این اجاره به طلبکار بدین معناست که:

   • سهم بدهکار کماکان در توقیف باقی می ماند.
   • کارشناس رسمی دادگستری میزان اجاره بهای ماهانه یا سالانه سهم مشاع را تعیین می کند.
   • طلبکار برای مدت معین (که توسط دادگاه تعیین می شود) و تا زمانی که کل طلب وی به همراه خسارات قانونی از محل اجاره بها مستهلک شود، حق بهره برداری از منافع سهم مشاع (به نسبت سهم بدهکار) را پیدا می کند.
   • پس از استیفای کامل طلب، سهم مشاع از توقیف آزاد شده و به بدهکار مسترد می گردد.

تفاوت جوهری با ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی: برخلاف اموال غیر مشاع که در صورت عدم پذیرش تملیک توسط طلبکار، از توقیف رفع می شوند و به بدهکار بازمی گردند، سهم مشاع به دلیل ماهیت خاص خود، مشمول این قاعده نمی شود. هدف قانونگذار از ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، اطمینان از استیفای طلبکار است، حتی اگر سهم مشاع خریدار نداشته باشد. لذا، گزینه اجاره به طلبکار به عنوان یک راهکار تضمینی برای وصول طلب، وارد عمل می شود و رفع توقیف به سادگی رخ نمی دهد.

بررسی حق شفعه و ارتباط آن با مزایده ملک مشاع

«حق شفعه» یکی از حقوق ویژه و قدیمی در نظام حقوقی ایران است که به منظور جلوگیری از ورود شریک بیگانه و حفظ یکپارچگی مالکیت در املاک مشاع تعریف شده است. این حق در ماده ۸۰۸ قانون مدنی و مواد بعدی آن مورد بررسی قرار گرفته است. طبق قانون، حق شفعه زمانی ایجاد می شود که ملک غیرقابل تقسیم (غیرقابل افراز) باشد، دو شریک وجود داشته باشند و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد. در این صورت، شریک دیگر (شفیع) می تواند با پرداخت همان مبلغ و با همان شرایط به خریدار، سهم فروخته شده را از آن خود کند.

ارتباط حق شفعه با مزایده ملک مشاع، نکته ای حائز اهمیت است:

• حق شفعه در مراحل قبل از مزایده: قبل از اینکه ملک به مرحله مزایده برسد، اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را به صورت عادی داشته باشد و با شخص ثالث معامله ای انجام دهد، شریک دیگر می تواند حق شفعه خود را اعمال کند. این امر به حفظ مالکیت مشترک و جلوگیری از ورود افراد جدید کمک می کند.

• حق شفعه پس از مزایده و تملیک به طلبکار (بر اساس ماده ۳ نحوه اجرای محکومیت های مالی): این یک نکته کلیدی و تمایزدهنده است. سوال اینجاست که آیا پس از آنکه سهم مشاع در مزایده به فروش نرسید و نهایتاً بر اساس ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، به طلبکار تملیک شد یا به اجاره او درآمد، شریک دیگر می تواند حق شفعه را اعمال کند؟

  پاسخ به این سوال نیازمند تحلیل حقوقی دقیق است. عموماً، اعمال حق شفعه نیازمند وقوع بیع (خرید و فروش) است. در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش برسد، بسیاری از حقوقدانان معتقدند که ماهیت حقوقی مزایده، هرچند به انتقال مالکیت منجر می شود، اما از جنس بیع به معنای خاص قانونی که موجب ایجاد حق شفعه می شود، نیست. مزایده یک فرایند اجباری و قضایی است. همچنین، در صورت تملیک به طلبکار (یعنی طلبکار به جای طلب خود، سهم را برمی دارد)، این نیز یک نوع بیع محسوب نمی شود، بلکه یک انتقال قهری به منظور استیفای دین است.

  بنابراین، دیدگاه غالب حقوقی این است که در مواردی که سهم مشاع از طریق مزایده یا تملیک اجباری به طلبکار منتقل می شود، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد نمی شود. این امر به دلیل عدم وجود بیع ارادی و ماهیت اجباری بودن انتقال است. البته، در برخی رویه های نادر یا در صورت وجود شرایط خاص، ممکن است استثنائاتی در این خصوص مطرح شود که نیازمند بررسی دقیق پرونده توسط وکیل متخصص است.

نکات مهم و راهکارهای عملی برای مالکین سهم مشاع

برای مالکین سهم مشاع که ملک آن ها در معرض مزایده قرار گرفته و نگران فروش نرفتن آن هستند، اتخاذ رویکردهای حقوقی و عملی صحیح می تواند بسیار تعیین کننده باشد. این راهکارها می توانند به حفظ منافع یا کاهش ضررهای احتمالی کمک کنند:

• مشاوره حقوقی زودهنگام: اولین و مهم ترین گام، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور املاک و اجرای احکام است. وکیل می تواند با بررسی دقیق پرونده، وضعیت حقوقی ملک، میزان بدهی و رویه های قضایی مربوطه، بهترین استراتژی را برای مواجهه با این شرایط ارائه دهد.

• تلاش برای مصالحه و توافق با طلبکار (و سایر شرکا): پیش از هر اقدامی، سعی در مذاکره و رسیدن به مصالحه با طلبکار می تواند به نفع هر دو طرف باشد. گاهی پرداخت اقساطی بدهی، تهاتر با مال دیگر، یا حتی یافتن یک خریدار خارج از مزایده با قیمت توافقی، از ضررهای ناشی از مزایده جلوگیری می کند. همچنین، در املاک مشاع، توافق با سایر شرکا برای خرید سهم بدهکار (در صورت امکان) نیز می تواند راهگشا باشد.

• اعتراض به قیمت پایه کارشناسی: اگر مالک معتقد است قیمت پایه تعیین شده توسط کارشناس رسمی دادگستری کمتر از ارزش واقعی ملک است، حق اعتراض به این قیمت را دارد. این اعتراض باید در مهلت قانونی و با ارائه دلایل مستند صورت گیرد. پذیرش اعتراض می تواند منجر به ارزیابی مجدد و تعیین قیمت پایه عادلانه تری شود که شانس فروش ملک را افزایش داده و از ضرر مالک جلوگیری می کند.

• امکان ابطال مزایده در صورت وجود تخلفات قانونی: فرآیند مزایده، به دلیل اهمیت حقوقی و مالی آن، باید کاملاً مطابق با تشریفات قانونی برگزار شود. هرگونه تخلف از مقررات مربوط به آگهی مزایده، نحوه برگزاری، قیمت گذاری یا سایر جنبه ها، می تواند موجب ابطال مزایده شود. مالکین می توانند با کمک وکیل، این تخلفات را شناسایی کرده و درخواست ابطال مزایده را به دادگاه ارائه دهند.

• بررسی امکان استفاده از مستثنیات دین: در شرایط خاص، ممکن است سهم مشاع یا حتی کل ملک، جزو مستثنیات دین محسوب شود. مستثنیات دین، اموالی هستند که قانونگذار برای حفظ حداقل زندگی بدهکار و خانواده اش، توقیف و فروش آن ها را ممنوع کرده است (مانند مسکن مورد نیاز). بررسی اینکه آیا سهم مشاع می تواند تحت شرایط خاصی جزو مستثنیات دین باشد یا خیر، نیازمند تحلیل حقوقی دقیق پرونده است و در صورت اثبات، می تواند مانع از ادامه مزایده شود. این امر به خصوص در مواردی که سهم مشاع تنها مأمن و محل سکونت بدهکار باشد، از اهمیت بالایی برخوردار است.

نکات مهم و راهکارهای عملی برای طلبکاران سهم مشاع

طلبکارانی که برای وصول مطالبات خود، درخواست مزایده سهم مشاع بدهکار را کرده اند، باید با دقت و آگاهی کامل از فرآیندها و پیامدهای عدم فروش در مزایده، تصمیم گیری کنند. نادیده گرفتن جزئیات می تواند به طولانی شدن فرآیند وصول طلب و حتی ضررهای مالی منجر شود.

• آشنایی کامل با فرآیندها و پیامدهای عدم فروش (به خصوص ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی): طلبکاران باید به خوبی از تفاوت های مزایده اموال مشاع و مفروز آگاه باشند. در صورت فروش نرفتن سهم مشاع پس از دو بار مزایده، این ماده به آن ها حق تملیک یا اجاره سهم مشاع را می دهد. درک دقیق مفهوم «اجاره به طلبکار» و نحوه محاسبه و وصول طلب از محل اجاره بها، برای تصمیم گیری آگاهانه حیاتی است. این آگاهی کمک می کند تا طلبکار قبل از ورود به مزایده، سناریوهای مختلف را پیش بینی کرده و آمادگی لازم را داشته باشد.

• اهمیت قیمت گذاری صحیح ملک: از آنجا که قیمت پایه کارشناسی مبنای مزایده و همچنین تملیک احتمالی به طلبکار است، اطمینان از صحت و عادلانه بودن این قیمت برای طلبکاران نیز بسیار مهم است. قیمت پایین می تواند به ضرر طلبکار باشد، زیرا در صورت تملیک، مال کم ارزش تری را به جای طلب خود دریافت می کند و قیمت بالا نیز می تواند مانع فروش ملک و طولانی شدن فرآیند شود. طلبکار نیز حق اعتراض به قیمت کارشناسی را دارد و می تواند درخواست تجدید نظر در آن را بنماید.

• تصمیم گیری آگاهانه در مورد تملیک یا اجاره سهم مشاع: پس از فروش نرفتن سهم مشاع در مزایده دوم و پیشنهاد تملیک به طلبکار، این یک تصمیم سرنوشت ساز برای طلبکار است. او باید با در نظر گرفتن ارزش واقعی ملک، میزان نقدینگی مورد نیاز خود، وضعیت بازار املاک و همچنین پیچیدگی های مدیریت سهم مشاع، بین تملیک ملک یا قرار گرفتن آن در اجاره خود، یکی را انتخاب کند. تملیک به معنای ورود به مالکیت مشاع و مواجهه با سایر شرکا است، در حالی که اجاره، فرآیندی تدریجی برای وصول طلب می باشد که ممکن است طولانی شود.

• پیگیری دقیق مراحل اجرایی و حقوقی با وکیل متخصص: فرآیند مزایده، اعتراضات، تملیک یا اجاره، همگی دارای مراحل و مواعد قانونی مشخص هستند. هرگونه قصور در پیگیری یا عدم اطلاع از جزئیات می تواند به ضرر طلبکار باشد. لذا، همراهی با یک وکیل متخصص اجرای احکام و املاک مشاع، برای حصول اطمینان از رعایت تمامی تشریفات و حفظ حقوق طلبکار در تمامی مراحل، از اهمیت بالایی برخوردار است.

سوالات متداول

آیا ممکن است مزایده ملک مشاع بارها تکرار شود؟

خیر، بر اساس قانون، مزایده ملک مشاع حداکثر دو بار (مزایده اول و تجدید مزایده) برگزار می شود. پس از دو نوبت مزایده و در صورت عدم فروش، دیگر مزایده ای برگزار نمی شود و تکلیف ملک بر اساس ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی تعیین می گردد. یعنی سهم مشاع به طلبکار برای تملیک پیشنهاد می شود و در صورت عدم پذیرش، به اجاره طلبکار درمی آید تا طلب وی از این محل مستهلک شود. تکرار بی نهایت مزایده عملاً راهکار قانونی ندارد و به دلیل ماهیت پیچیده املاک مشاع، مقررات خاصی برای آن وضع شده است.

اگر طلبکار نه سهم را قبول کند و نه آن را اجاره دهد، چه اتفاقی می افتد؟

این سناریو در مورد املاک مشاع بسیار نادر است و قانونگذار راهی برای رهایی از آن پیش بینی نکرده است که بتواند باعث رفع توقیف از ملک شود. در مورد ملک مشاع، ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی صریح است: اگر طلبکار سهم مدیون را به این قیمت خریداری نکند، سهم مدیون از ملک مشاع در اجاره طلبکار قرار داده می شود تا از محل اجاره بها، طلب استیفا گردد. این بند، برای طلبکار حق انتخاب بین رفع توقیف و ادامه پیگیری طلب خود را باقی نمی گذارد، بلکه مکلف به قبول یکی از این دو راهکار (تملیک یا اجاره) است. به عبارت دیگر، دادگاه یا مرجع اجراکننده، در صورت عدم پذیرش تملیک، سهم را به اجبار به اجاره طلبکار درمی آورد تا طلب وی وصول گردد و این ملک از توقیف خارج نمی شود.

هزینه های برگزاری مزایده بر عهده کیست؟

به طور کلی، هزینه های برگزاری مزایده (شامل هزینه کارشناسی، آگهی مزایده، حق الاجرا و…) ابتدا توسط متقاضی مزایده (معمولاً طلبکار) پرداخت می شود. اما در نهایت، این هزینه ها به عنوان بخشی از مطالبات طلبکار، از محل فروش مال یا از بدهکار وصول خواهد شد. در صورت فروش ملک، این هزینه ها از مبلغ حاصل از فروش کسر و مابقی به طلبکار یا بدهکار (در صورت مازاد) پرداخت می شود.

آیا می توان به گزارش کارشناسی اعتراض کرد؟

بله، هر یک از طرفین دعوی (اعم از بدهکار و طلبکار) می توانند در مهلت قانونی (معمولاً سه روز از تاریخ ابلاغ گزارش کارشناسی) به گزارش کارشناسی اعتراض کنند. اعتراض باید کتبی و مستدل باشد و دلایل عدم صحت ارزیابی را به همراه داشته باشد. در صورت وارد بودن اعتراض، دادگاه ممکن است هیئت کارشناسی سه نفره یا پنج نفره را برای ارزیابی مجدد تعیین کند.

چه زمانی دادگاه دستور مزایده ملک مشاع را صادر می کند؟

دادگاه در دو حالت کلی دستور مزایده ملک مشاع را صادر می کند:

1. در صورت درخواست تقسیم و عدم امکان افراز: اگر شرکای ملک مشاع برای تقسیم ملک به توافق نرسند و اداره ثبت اسناد و املاک نیز گواهی عدم امکان افراز (یعنی تقسیم فیزیکی ملک به قطعات مستقل) را صادر کند، دادگاه حکم به فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم بهای آن بین شرکا را صادر خواهد کرد.
2. به منظور استیفای دین: در صورتی که یکی از شرکا (بدهکار) به شخص دیگری (طلبکار) بدهکار باشد و پس از توقیف سهم مشاع او، طلبکار درخواست فروش آن از طریق مزایده را برای وصول طلب خود مطرح کند. در این حالت نیز اگر ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد و راه حل دیگری برای وصول طلب وجود نداشته باشد، دادگاه دستور مزایده سهم مشاع را صادر می کند.

نتیجه گیری

بررسی وضعیت «اگر ملک مشاع در مزایده فروش نرود» نشان می دهد که این موضوع دارای پیچیدگی های حقوقی خاص و تمایزات اساسی با سرنوشت اموال مفروز است. در حالی که عدم فروش مال غیر مشاع پس از دو نوبت مزایده می تواند به رفع توقیف از آن و بازگشت به بدهکار منجر شود، قانونگذار برای املاک مشاع راهکار متفاوت و قاطع تری را در ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی پیش بینی کرده است. در این حالت، پس از دو بار عدم فروش در مزایده، طلبکار این حق را پیدا می کند که سهم مشاع بدهکار را به قیمت کارشناسی تملیک کند و در صورت عدم پذیرش، سهم مزبور به اجاره طلبکار درمی آید تا طلب او از محل اجاره بها به طور کامل وصول شود و ملک تا آن زمان از توقیف خارج نخواهد شد.

این تفاوت بنیادین، ضرورت آگاهی کامل مالکین و طلبکاران را از حقوق و تکالیف خود در این فرآیند گوشزد می کند. از سوی مالکین، تلاش برای مصالحه، اعتراض به قیمت کارشناسی و بررسی امکان ابطال مزایده از جمله راهکارهای مهم است. از سوی دیگر، طلبکاران نیز باید با درک دقیق از ماهیت «تملیک» یا «اجاره به طلبکار»، تصمیمی آگاهانه اتخاذ کرده و تمامی مراحل را با دقت پیگیری نمایند. بدون شک، پیچیدگی های حقوقی این حوزه و تأثیرات مالی و روانی آن، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور املاک و اجرای احکام را به امری حیاتی تبدیل می کند تا از ضررهای احتمالی جلوگیری شده و بهترین تصمیم حقوقی اتخاذ شود.

در صورت مواجهه با مزایده ملک مشاع و سوالات حقوقی پیچیده، همین امروز با وکلای متخصص ما تماس بگیرید و از مشاوره تخصصی بهره مند شوید.