مهلت اجرای دستور تخلیه

مهلت اجرای دستور تخلیه بسته به نوع قرارداد اجاره و مرجع صادرکننده، معمولاً از یک هفته تا ۱۰ روز پس از ابلاغ واقعی آغاز می شود و در شرایط خاص قابل تمدید است. این فرآیند حقوقی، جزئیات و ظرایف متعددی دارد که آگاهی از آن ها برای هر دو سوی قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، حیاتی است تا از بروز اختلافات و تضییع حقوق جلوگیری شود.

در روابط پیچیده موجر و مستاجر، موضوع دستور تخلیه و زمان بندی اجرای آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این مسئله می تواند برای هر دو طرف تنش زا باشد و در صورت عدم آگاهی از قوانین مربوطه، منجر به مشکلات حقوقی جدی شود. هدف از این نوشتار، ارائه یک راهنمای جامع و دقیق پیرامون مهلت اجرای دستور تخلیه در نظام حقوقی ایران است. در این مقاله تلاش می شود تا تمامی ابهامات رایج، از مبانی قانونی و انواع دستور تخلیه گرفته تا جزئیات مربوط به مهلت های قانونی، امکان تمدید و حقوق و تکالیف طرفین، با زبانی شیوا و تخصصی برای عموم مخاطبان و فعالان حقوقی تبیین شود.

مفهوم دستور تخلیه و مبانی قانونی آن

برای درک صحیح مهلت اجرای دستور تخلیه، ابتدا باید با مفهوم آن و تفاوتش با حکم تخلیه آشنا شد. این دو اصطلاح با وجود شباهت، در ماهیت و فرآیند اجرایی تفاوت های کلیدی دارند که مستقیماً بر مهلت های قانونی تأثیر می گذارند.

دستور تخلیه چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟

دستور تخلیه یک تصمیم قضایی است که توسط مرجع قضایی (معمولاً شورای حل اختلاف) و در موارد مشخص و با تشریفات کمتر صادر می شود. این دستور به معنای واقعی کلمه، یک دستور است که پس از بررسی اولیه مدارک، به سرعت و بدون نیاز به دادرسی مفصل یا صدور رأی قطعی، صادر می گردد. ویژگی بارز دستور تخلیه، فوریت آن و عدم نیاز به رسیدگی طولانی است.

در مقابل، حکم تخلیه نتیجه یک فرآیند دادرسی کامل در دادگاه است. این فرآیند شامل تشکیل جلسات رسیدگی، تبادل لوایح، دفاعیات طرفین و در نهایت، صدور حکم توسط قاضی است. حکم تخلیه پس از طی مراحل تجدیدنظر و قطعیت یافتن، قابلیت اجرا پیدا می کند. تفاوت اصلی و مهم این دو در این است که دستور تخلیه قابل اعتراض یا تجدیدنظرخواهی نیست و به سرعت قابلیت اجرا دارد، در حالی که حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است و اجرای آن منوط به قطعیت یافتن آن است.

جدول زیر تفاوت های اصلی حکم تخلیه و دستور تخلیه را به صورت خلاصه نشان می دهد:

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
مرجع صادرکننده	شورای حل اختلاف (در موارد خاص)	دادگاه عمومی
نحوه صدور	سریع و بدون دادرسی مفصل	پس از دادرسی کامل و رسیدگی به دلایل
قابلیت اعتراض/تجدیدنظر	خیر، قابل اعتراض نیست	بله، قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است
مبانی قانونی اصلی	قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶	قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۶۲، قانون آیین دادرسی مدنی
مهلت اجرایی	معمولاً ۱ هفته تا ۱۰ روز پس از ابلاغ	پس از قطعیت و ابلاغ اجراییه (معمولاً ۱۰ روز)

مبانی قانونی صدور دستور تخلیه

مهم ترین مرجع قانونی برای صدور دستور تخلیه فوری، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است. این قانون با هدف تسریع در رسیدگی به دعاوی تخلیه و حمایت از حقوق موجران، شرایط خاصی را برای صدور دستور تخلیه پیش بینی کرده است. برای اینکه قرارداد اجاره ای مشمول این قانون شود و بتوان برای آن دستور تخلیه فوری گرفت، باید شرایط زیر احراز شود:

1. قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
2. مدت اجاره در قرارداد مشخص شده باشد.
3. در زیر قرارداد اجاره، دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند.
4. مورد اجاره، ملک مسکونی باشد.

در صورتی که این شرایط وجود داشته باشد، موجر می تواند پس از انقضای مدت اجاره، با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست دستور تخلیه کند. این فرآیند بسیار سریع تر از گرفتن حکم تخلیه از دادگاه است.

علاوه بر این، سایر قوانین نیز مبنای صدور حکم تخلیه قرار می گیرند، هرچند که معمولاً منجر به صدور حکم می شوند تا دستور:

• قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶: این قانون عمدتاً ناظر بر روابط استیجاری اماکن تجاری و موضوع سرقفلی است و فرآیند تخلیه در آن معمولاً طولانی تر و پیچیده تر است.
• قانون مدنی: این قانون به عنوان شاکله اصلی حقوق قراردادها در ایران، در مواردی که قرارداد کتبی وجود نداشته باشد یا سایر قوانین خاص موضوع را پوشش ندهند، مبنای رسیدگی قرار می گیرد.
• قانون آیین دادرسی مدنی: این قانون چارچوب و تشریفات رسیدگی در دادگاه ها را مشخص می کند و فرآیند اجرای احکام، از جمله اجرای حکم تخلیه، بر اساس آن انجام می شود.

انواع موارد صدور دستور تخلیه و تأثیر آن بر مهلت

دلایل متعددی می تواند منجر به درخواست تخلیه ملک شود که هر یک دارای فرآیند و گاه مهلت های قانونی خاص خود هستند:

تخلیه به دلیل انقضای مدت قرارداد

یکی از رایج ترین دلایل، اتمام مدت زمان اجاره است. در این حالت، اگر قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط مذکور (کتبی بودن، مشخص بودن مدت، امضای دو شاهد) را داشته باشد، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، تقاضای دستور تخلیه فوری کند. در این شرایط، مهلت قانونی برای تخلیه معمولاً یک هفته از تاریخ ابلاغ واقعی دستور است.

اگر قرارداد به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، درخواست تخلیه از طریق اداره اجرای ثبت اسناد و املاک پیگیری می شود که این فرآیند نیز از سرعت نسبتاً خوبی برخوردار است.

تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید. روال قانونی این است که موجر ابتدا باید اخطارهای لازم را به مستاجر بدهد و در صورت عدم پرداخت، می تواند دادخواست تخلیه را مطرح کند. در این موارد، مهلت تخلیه می تواند متفاوت باشد. بر اساس ماده ۳ قانون ۱۳۷۶، اگر مستاجر بیش از سه ماه اجاره بها را نپرداخته باشد، موجر می تواند از مرجع قضایی درخواست تخلیه کند. در این حالت، معمولاً مهلت ۱۵ روزه برای تخلیه در نظر گرفته می شود.

تخلیه به دلیل تعدی و تفریط

اگر مستاجر در استفاده از ملک اجاره ای مرتکب تعدی (استفاده بیش از حد مجاز) یا تفریط (کوتاهی در نگهداری) شود و این امر به اثبات برسد، موجر حق درخواست تخلیه را دارد. اثبات این موارد نیازمند ارائه دلایل و شواهد کافی به دادگاه است و فرآیند آن معمولاً به صورت حکم تخلیه پیگیری می شود که ممکن است زمان بر باشد.

تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک

این مورد بیشتر در خصوص املاک تجاری که مشمول قوانین قدیمی (مانند قانون سال ۱۳۵۶) هستند مطرح می شود و کمتر در مورد املاک مسکونی کاربرد دارد. اثبات نیاز شخصی مالک به ملک تجاری خود، شرایط سخت و پیچیده ای دارد و پس از صدور حکم قطعی، مهلت های خاصی برای تخلیه در نظر گرفته می شود.

تخلیه مستاجر بدون قرارداد اجاره

گاهی اوقات رابطه استیجاری بدون تنظیم قرارداد کتبی برقرار می شود. در این حالت، چون شرایط قانون ۱۳۷۶ احراز نمی شود، نمی توان دستور تخلیه فوری گرفت. موجر باید با ارائه مستندات و شهود، رابطه استیجاری را در دادگاه اثبات کند و سپس دادخواست حکم تخلیه را مطرح نماید. فرآیند در این موارد زمان برتر خواهد بود و پس از قطعیت حکم، مهلت های عمومی اجرای احکام اعمال می شود.

مهلت های قانونی اجرای دستور تخلیه: گام به گام

شناخت دقیق مهلت های قانونی اجرای دستور تخلیه برای هر دو طرف قرارداد، حیاتی است تا بتوانند اقدامات حقوقی خود را به درستی برنامه ریزی کنند.

الف) مهلت اولیه پس از ابلاغ

• قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ (شورای حل اختلاف):

  در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که با قید دو شاهد تنظیم شده اند، پس از صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف، مهلت اولیه برای مستاجر معمولاً یک هفته (مطابق ماده ۳ قانون مذکور) از تاریخ ابلاغ واقعی دستور است. تأکید بر سرعت و عدم نیاز به دادرسی مجدد، ویژگی اصلی این نوع تخلیه است.

• قراردادهای مشمول قوانین دیگر (دادگاه و اجرای احکام):

  برای مواردی که منجر به صدور حکم تخلیه از سوی دادگاه می شوند (مانند قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ یا مواردی که قرارداد کتبی با شاهد وجود ندارد)، مهلت اولیه پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه، معمولاً ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه به مستاجر است (مطابق قانون آیین دادرسی مدنی). در صورت عدم پرداخت اجاره بها، ممکن است مهلت خاصی نظیر ۱۵ روز (در برخی مواد قانونی یا رویه های قضایی) برای تخلیه تعیین شود. مهلت های طولانی تر نیز برای املاک تجاری (پس از قطعیت حکم تخلیه و در صورت عدم دریافت سرقفلی یا حق کسب و پیشه) ممکن است در نظر گرفته شود.

ب) مهلت اعتراض و تجدیدنظر خواهی (در صورت وجود حکم تخلیه)

همانطور که پیشتر اشاره شد، دستور تخلیه (مشمول قانون ۱۳۷۶) قابل اعتراض یا تجدیدنظرخواهی نیست و به محض صدور و ابلاغ، قابل اجرا است. اما در مورد حکم تخلیه که از طریق دادگاه صادر می شود، مستاجر حق دارد ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی، نسبت به آن درخواست تجدیدنظرخواهی کند. ارائه دادخواست تجدیدنظرخواهی می تواند عملیات اجرایی حکم تخلیه را تا زمان رسیدگی و صدور رأی قطعی متوقف سازد. این حق برای مستاجر، فرصتی برای دفاع از خود و جلوگیری از اجرای فوری حکم است.

ج) مهلت تمدید (استمهال) دستور تخلیه توسط مستاجر

در شرایط خاص و اضطراری، مستاجر ممکن است امکان تخلیه ملک را در مهلت قانونی اولیه نداشته باشد. در این موارد، مستاجر می تواند درخواست تمدید مهلت یا استمهال را مطرح کند.

• شرایط اضطراری و غیرمترقبه: مواردی نظیر بیماری شدید مستاجر یا اعضای خانواده، بلایای طبیعی، عدم دسترسی به مسکن جایگزین در شرایط خاص و اثبات ضرورت، می تواند مبنای درخواست تمدید مهلت قرار گیرد.
• مرجع صالح برای درخواست تمدید: برای دستور تخلیه (صادره از شورای حل اختلاف)، قاضی اجرای احکام شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به درخواست تمدید را دارد. برای حکم تخلیه، دادگاه صادرکننده حکم یا مرجع اجرای احکام دادگستری می تواند این درخواست را بررسی کند.
• مدت زمان احتمالی تمدید: بر اساس ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، مقام قضایی دستور دهنده می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت حداکثر یک ماه موافقت کند. این تمدید فقط در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه است.
• فرایند ارائه درخواست: مستاجر باید با ارائه دلایل و مدارک مستند، درخواست تمدید مهلت خود را به مرجع صالح ارائه دهد.
• مصوبات خاص دوران کرونا: در دوران همه گیری کرونا، مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا، شرایط ویژه ای را برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره و مهلت های تخلیه تعیین کرده بود که نمونه ای از تمدیدهای خاص و خارج از رویه معمول است.

مطابق ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، قاضی اجرای احکام می تواند برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه با درخواست تمدید مهلت تخلیه مستاجر در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه موافقت کند.

د) مهلت های خاص دیگر

• تخلیه در صورت فروش ملک و نیاز مالک جدید: در برخی موارد خاص و با توافقات قبلی یا در شرایطی که ملک به صورت رسمی معامله شده باشد، ممکن است به مستاجر تا دو ماه فرصت تخلیه داده شود تا بتواند مسکن جدیدی بیابد.
• تخلیه اماکن آموزشی یا درمانی: به دلیل ماهیت این اماکن و اهمیت خدمات آن ها، در صورت صدور حکم تخلیه، معمولاً مهلت های طولانی تری برای تخلیه در نظر گرفته می شود تا خللی در ارائه خدمات عمومی ایجاد نشود.

فرایند اجرای دستور تخلیه پس از اتمام مهلت

پس از اتمام مهلت های قانونی یا تعیین شده توسط قاضی، در صورتی که مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند، موجر می تواند درخواست اجرای دستور تخلیه را از مرجع قضایی مربوطه پیگیری کند.

1. مراجعه موجر به دایره اجرای احکام:

   موجر با در دست داشتن دستور یا حکم تخلیه قطعی، به دایره اجرای احکام (در شورای حل اختلاف یا دادگستری) مراجعه کرده و تقاضای صدور اجرائیه می کند.

2. صدور اجرائیه و ابلاغ آن به مستاجر:

   دایره اجرای احکام، برگ اجرائیه را صادر و به مستاجر ابلاغ می کند. این ابلاغ معمولاً آخرین اخطار رسمی برای مستاجر است تا به صورت داوطلبانه ملک را تخلیه کند.

3. در صورت عدم تخلیه داوطلبانه:

   اگر مستاجر در مهلت مقرر پس از ابلاغ اجرائیه نیز ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه مجدد به دایره اجرای احکام، درخواست اجرای اجباری تخلیه را مطرح کند. در این مرحله، اقدامات زیر انجام می شود:

   • حضور مامور اجرا و نیروی انتظامی: مامور اجرای احکام به همراه نیروی انتظامی و در صورت لزوم، نماینده دادستان، به محل ملک مراجعه می کنند.
   • استفاده از کلیدساز: اگر مستاجر از همکاری خودداری کند یا در محل حضور نداشته باشد، با دستور مقام قضایی، می توان از کلیدساز برای ورود به ملک استفاده کرد.
   • صورت برداری از اموال مستاجر: در صورت وجود اموال در ملک، مامور اجرا صورت برداری دقیقی از تمامی اموال منقول مستاجر انجام می دهد.
   • انتقال اموال: اموال صورت برداری شده به یک انبار عمومی یا مکان مشخصی که از قبل توسط موجر تعیین و هزینه آن پرداخت شده است، منتقل می شوند. مسئولیت هزینه های انتقال و نگهداری این اموال نیز بر عهده مستاجر خواهد بود.

حقوق و تکالیف مهم موجر و مستاجر در مهلت تخلیه

آگاهی از حقوق و تکالیف متقابل در طول مهلت اجرای دستور تخلیه، به مدیریت صحیح این فرآیند و کاهش اختلافات کمک شایانی می کند.

تکالیف مستاجر:

• تخلیه ملک در مهلت مقرر و تحویل کلید: اصلی ترین تکلیف مستاجر، تخلیه ملک در مهلت های قانونی یا توافق شده و تحویل کلید به موجر یا نماینده قانونی او است.
• پرداخت اجرت المثل ایام تصرف: در صورتی که مستاجر پس از اتمام مهلت قانونی، همچنان ملک را تخلیه نکند، مکلف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف (معادل اجاره بهای عرفی بازار برای آن مدت) به موجر است. این مبلغ جدا از اجاره بهای قرارداد است.
• حفظ و نگهداری از ملک تا زمان تخلیه: مستاجر موظف است تا لحظه تخلیه و تحویل، از ملک مراقبت کند و از هرگونه تعدی یا تفریطی که منجر به ورود خسارت به ملک شود، خودداری کند.

حقوق مستاجر:

• حق مطالبه کامل مبلغ ودیعه همزمان با تخلیه: مستاجر حق دارد همزمان با تخلیه کامل ملک و تحویل آن، کل مبلغ ودیعه (رهن) خود را از موجر مطالبه کند. موجر نمی تواند به بهانه های مختلف از پرداخت ودیعه امتناع کند یا آن را به آینده موکول نماید.
• حق برخورداری از مهلت قانونی: مستاجر حق دارد از تمامی مهلت های قانونی تعیین شده برای تخلیه، از جمله مهلت اولیه و در صورت لزوم مهلت تمدید، استفاده کند.
• حق درخواست استمهال: در شرایط اضطراری و موجه، مستاجر حق دارد درخواست تمدید مهلت (استمهال) را به مراجع قضایی ارائه دهد.
• حق اعتراض به حکم تخلیه (در صورت صدور حکم، نه دستور): همانطور که ذکر شد، مستاجر می تواند به حکم تخلیه صادره از دادگاه، ظرف ۲۰ روز اعتراض و درخواست تجدیدنظرخواهی کند.
• حق شکایت از هرگونه اقدام غیرقانونی موجر: هرگونه اقدام خودسرانه موجر برای تخلیه (مانند قطع آب، برق، گاز، یا ورود به ملک بدون مجوز قضایی و حضور مامور) غیرقانونی و قابل پیگرد است و مستاجر حق شکایت دارد.

تکالیف موجر:

• عدم اقدام قهرآمیز و خودسرانه برای تخلیه: موجر تحت هیچ شرایطی حق ندارد به صورت خودسرانه و با اعمال زور، مستاجر را از ملک خارج کند یا به اموال او دست بزند. هرگونه اقدام باید از طریق مراجع قانونی و با رعایت تشریفات صورت گیرد.
• لزوم پرداخت مبلغ ودیعه در زمان تخلیه: موجر مکلف است همزمان با تخلیه ملک و تحویل آن، مبلغ ودیعه مستاجر را به طور کامل پرداخت کند.
• رعایت کامل مهلت های قانونی: موجر باید به مهلت های قانونی تعیین شده برای تخلیه پایبند باشد و قبل از اتمام این مهلت ها، اقدام به اجرای دستور یا حکم تخلیه نکند.

حقوق موجر:

• حق دریافت خسارت یا وجه التزام بابت تأخیر در تخلیه: اگر در قرارداد اجاره، وجه التزامی بابت تأخیر در تخلیه پیش بینی شده باشد، موجر حق مطالبه آن را دارد. در غیر این صورت، می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.
• حق درخواست اجرای دستور تخلیه از مراجع قانونی: در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در مهلت مقرر، موجر حق دارد از طریق مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) درخواست اجرای دستور یا حکم تخلیه را مطرح کند.

پرداخت ودیعه (رهن) توسط موجر و تخلیه ملک توسط مستاجر، دو تکلیف همزمان و متقابل هستند. هیچ یک از طرفین نمی تواند به بهانه عدم انجام دیگری، از انجام وظیفه خود سر باز زند.

نقش وکیل در فرآیند دستور تخلیه

موضوع مهلت اجرای دستور تخلیه و فرآیندهای حقوقی مربوط به آن، دارای ظرایف و پیچیدگی های بسیاری است. از این رو، بهره مندی از خدمات یک وکیل متخصص می تواند نقش حیاتی در حفظ حقوق طرفین و تسریع یا دفاع در برابر دستور تخلیه ایفا کند.

برای موجر:

1. تسریع در فرآیند: وکیل متخصص با تسلط بر قوانین و رویه های قضایی، می تواند با تنظیم صحیح دادخواست، ارائه مدارک کامل و پیگیری مستمر پرونده، فرآیند اخذ دستور تخلیه فوری را در کوتاه ترین زمان ممکن به سرانجام برساند.
2. اطمینان از صحت مدارک: وکیل می تواند صحت و کامل بودن قرارداد اجاره (مانند امضای دو شاهد) را بررسی کند تا اطمینان حاصل شود که قرارداد مشمول قانون ۱۳۷۶ است و امکان درخواست دستور تخلیه فوری وجود دارد.
3. مطالبه حقوق قانونی: وکیل می تواند در کنار درخواست تخلیه، مطالبات موجر از جمله اجاره بهای معوقه، اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد، و خسارات وارده به ملک را به صورت همزمان پیگیری کند.

برای مستاجر:

1. دفاع از حقوق: در صورتی که مستاجر با دستور تخلیه مواجه شود، وکیل می تواند با بررسی شرایط، امکان درخواست تمدید مهلت (استمهال) را ارزیابی کرده و با ارائه دلایل موجه به قاضی اجرای احکام، مهلت بیشتری برای تخلیه دریافت کند.
2. اعتراض به حکم تخلیه: اگر حکم تخلیه (و نه دستور تخلیه) صادر شده باشد، وکیل می تواند با تنظیم لایحه تجدیدنظرخواهی، به موقع و مستدل به حکم اعتراض کرده و عملیات اجرایی را متوقف سازد.
3. جلوگیری از اقدامات غیرقانونی: وکیل می تواند در صورت هرگونه اقدام غیرقانونی از سوی موجر (مانند قطع خدمات یا ورود بدون مجوز به ملک)، از حقوق مستاجر دفاع کرده و اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.
4. پیگیری استرداد ودیعه: وکیل اطمینان حاصل می کند که مبلغ ودیعه مستاجر، همزمان با تخلیه ملک، به طور کامل و بدون کسر غیرقانونی، به وی بازگردانده شود.

نتیجه گیری و توصیه های پایانی

مهلت اجرای دستور تخلیه و فرآیندهای مربوط به آن، از جمله مهمترین مسائل حقوقی در روابط موجر و مستاجر است که نیازمند آگاهی دقیق و عملکرد صحیح از سوی هر دو طرف است. درک تفاوت میان «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه»، شناخت مبانی قانونی مرتبط به خصوص قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آگاهی از مهلت های قانونی (یک هفته، ۱۰ روز، ۱۵ روز یا یک ماه تمدید) برای مواجهه صحیح با این وضعیت ضروری است.

توصیه می شود که هم موجران و هم مستاجران، پیش از هرگونه اقدام، به صورت کامل از حقوق و تکالیف خود مطلع شوند. برای موجران، تنظیم قرارداد اجاره ای دقیق و منطبق با شرایط قانونی (به ویژه امضای دو شاهد برای شمول قانون ۱۳۷۶) کلید تسریع در فرآیند تخلیه است. برای مستاجران نیز، رعایت تعهدات قراردادی و آگاهی از حق درخواست استمهال در شرایط اضطراری، می تواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند.

در نهایت، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و احتمال بروز اختلافات، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی نه تنها می تواند به حل و فصل سریع و قانونی دعاوی کمک کند، بلکه می تواند از تضییع حقوق و تحمیل هزینه های اضافی به هر دو طرف پیشگیری نماید. آگاهی، پیشگیری و اقدام به موقع و قانونی، سه ستون اصلی برای مدیریت موفقیت آمیز روابط استیجاری و اجرای دستور تخلیه است.