نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، حکمی قضایی است که دادگاه در پی درخواست یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستأجر) و در صورت امتناع طرف دیگر از حضور در دفتر اسناد رسمی برای ثبت قانونی اجاره نامه، صادر می کند. این رای طرف ممتنع را ملزم می سازد تا نسبت به تنظیم و امضای سند رسمی اجاره اقدام کند و در صورت سرپیچی، نماینده دادگاه می تواند به جای او سند را امضا نماید تا حقوق قانونی طرف خواهان حفظ و تضمین شود.

در معاملات ملکی، تنظیم سند رسمی از ارکان اساسی تأمین امنیت حقوقی و جلوگیری از اختلافات آتی است. قرارداد اجاره نیز از این قاعده مستثنی نیست و عدم ثبت رسمی آن می تواند پیامدهای حقوقی و اقتصادی متعددی برای طرفین به همراه داشته باشد. در دنیای پرچالش امروز، که روابط استیجاری به طور فزاینده ای پیچیده تر می شوند، آگاهی از سازوکارهای حقوقی مرتبط با اجاره نامه ها، به ویژه در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی، برای موجران و مستأجران ضروری است. این راهنمای جامع با هدف شفاف سازی فرآیندهای حقوقی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، از مفهوم و مبانی قانونی آن گرفته تا مراحل طرح دعوی، روند رسیدگی در دادگاه و نحوه اجرای حکم، تدوین شده است. تمرکز ویژه ای بر ارائه و تحلیل یک نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره خواهد بود تا مخاطبان بتوانند با درک عمیق تری از ماهیت و اجزای یک دادنامه قضایی، گام های آگاهانه ای در جهت حفظ حقوق خود بردارند.

اهمیت و ضرورت تنظیم سند رسمی اجاره: گامی در جهت امنیت حقوقی

تنظیم سند رسمی اجاره، فراتر از یک تشریفات اداری، تضمینی محکم برای حفظ حقوق و منافع مشروع هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، محسوب می شود. در محیط حقوقی پیچیده و پرمخاطره امروز، جایی که قراردادهای عادی و شفاهی ممکن است دستخوش تفاسیر و اختلافات متعدد شوند، سند رسمی اجاره نقش ستون فقرات یک رابطه استیجاری پایدار و قانون مند را ایفا می کند. این سند، با پشتوانه قانون و ثبت در دفاتر اسناد رسمی، از قوت اثباتی بسیار بالایی برخوردار است و در مواقع بروز اختلاف، به سرعت و با قاطعیت بیشتری قابل استناد و اجراست.

یکی از مهم ترین مزایای سند رسمی، امکان اجرای بدون نیاز به رای مجدد است. به این معنا که پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، نیازی به طی کردن مجدد مراحل دادرسی برای اثبات وجود قرارداد یا شرایط آن نیست و طرفین می توانند مستقیماً به مرحله اجرای حکم رجوع کنند. این ویژگی، زمان و هزینه های دادرسی را به شکل چشمگیری کاهش می دهد و فرآیند احقاق حق را تسریع می بخشد. در مقابل، عدم تنظیم سند رسمی می تواند موجبات بروز اختلافات عدیده، مشکلات در اثبات مفاد قرارداد، و تحمیل هزینه های سنگین دالی بر دادرسی و وکالت را فراهم آورد. از این رو، آگاهی و اقدام به موقع برای رسمی کردن قرارداد اجاره، یک سرمایه گذاری حقوقی هوشمندانه است که از بسیاری از مخاطرات احتمالی آتی پیشگیری می کند.

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره: مفهوم و مبانی حقوقی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره زمانی مطرح می شود که یک رابطه استیجاری، اعم از کتبی یا شفاهی، بین طرفین برقرار شده باشد، اما یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) از حضور در دفتر اسناد رسمی و ثبت اجاره نامه خودداری کند. در چنین شرایطی، طرف متضرر می تواند با طرح دعوی حقوقی، از دادگاه درخواست کند که طرف ممتنع را به تنظیم سند رسمی اجاره ملزم سازد.

مبانی قانونی الزام به تنظیم سند رسمی

مبنای قانونی این دعوی عمدتاً در قوانین روابط موجر و مستأجر یافت می شود. در جمهوری اسلامی ایران، دو قانون اصلی در این زمینه وجود دارد:

1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: این قانون که بیشتر ناظر بر اماکن تجاری است، در موادی همچون ماده ۷ و ۹، به صراحت به موضوع الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و ضمانت اجرای آن اشاره دارد. ماده ۷ این قانون بیان می دارد که در صورت وجود شرایط خاص، موجر یا مستأجر می توانند از دادگاه تقاضای تنظیم سند رسمی اجاره را بنمایند.
2. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: این قانون که ناظر بر اماکن مسکونی، تجاری، و اداری است، در ماده ۳ خود تأکید می کند که قراردادهای اجاره باید به صورت کتبی و در دو نسخه با امضای طرفین و دو شاهد تنظیم شوند. هرچند به طور مستقیم به الزام به تنظیم سند رسمی اشاره نکرده، اما اصول کلی حاکم بر قراردادها و لزوم وفای به عهد، مبنایی برای طرح این دعوی بر اساس این قانون نیز محسوب می شود.

علاوه بر قوانین خاص اجاره، ماده ۱۰ قانون مدنی که بر صحت قراردادهای خصوصی تأکید دارد، و نیز مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی که به اصل لزوم ایفای تعهدات و مسئولیت جبران خسارت اشاره دارند، می توانند به عنوان مبانی عام حقوقی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مورد استناد قرار گیرند.

تفاوت سند اجاره عادی و رسمی و مزایای سند رسمی

تفاوت اصلی سند اجاره عادی و رسمی در قوت اثباتی و قابلیت اجرا آن ها است. سند عادی، صرفاً یک توافق کتبی بین طرفین است که اثبات آن در دادگاه ممکن است نیازمند ادله و مستندات بیشتری باشد. در حالی که سند رسمی، به واسطه ثبت در دفتر اسناد رسمی، از اعتبار و اصالت قانونی بالاتری برخوردار است و در صورت بروز اختلاف، کمتر مورد خدشه واقع می شود.

مزایای سند رسمی اجاره شامل موارد زیر است:

• قوت اثباتی بالا: سند رسمی، دلیل قطعی بر وجود و مفاد قرارداد است و بار اثبات را از دوش خواهان برمی دارد.
• امکان اجرا بدون نیاز به رای مجدد: در بسیاری از موارد (به ویژه در خصوص قانون ۱۳۷۶)، سند رسمی اجاره به عنوان یک سند لازم الاجرا تلقی می شود و موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوی تخلیه، مستقیماً از طریق اجراییه ثبت، ملک را تخلیه کند.
• کاهش اختلافات: شفافیت و صراحت سند رسمی، ابهامات و سوءتفاهم ها را به حداقل می رساند.
• سهولت در نقل و انتقال حقوق: در صورت تمایل به انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه، وجود سند رسمی اجاره فرآیند را تسهیل می کند.

شرایط کلی برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

برای طرح موفقیت آمیز دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، وجود شرایط زیر ضروری است:

1. وجود رابطه استیجاری: باید یک رابطه اجاره ای معتبر بین طرفین وجود داشته باشد. این رابطه می تواند بر اساس یک قرارداد اجاره کتبی (عادی)، شفاهی یا حتی ضمنی باشد که با ارائه دلایل و مستندات دیگر (مانند واریز اجاره بها، شهادت شهود) قابل اثبات است.
2. امتناع یکی از طرفین: باید ثابت شود که یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) از حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره امتناع می ورزد. ارسال اظهارنامه رسمی به طرف ممتنع، یکی از راه های اثبات این امتناع است.
3. قابلیت رسمی شدن ملک: ملک مورد اجاره باید دارای وضعیت ثبتی مشخص و امکان تنظیم سند رسمی برای آن وجود داشته باشد (برای مثال، نباید در رهن بانک یا توقیف مراجع قضایی باشد مگر با شرایط خاص).

طرفین دعوی و مرجع صالح برای رسیدگی

شناخت دقیق طرفین دعوی و مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، از گام های اساسی برای موفقیت در این فرآیند حقوقی است. اشتباه در تعیین هر یک از این موارد می تواند منجر به اطاله دادرسی یا حتی صدور قرار رد یا عدم استماع دعوی شود.

خواهان (کسی که دعوی را مطرح می کند)

خواهان در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، کسی است که از عدم انجام تعهد طرف دیگر متضرر شده و درخواست می کند تا دادگاه طرف مقابل را به این امر ملزم سازد. خواهان می تواند یکی از اشخاص زیر باشد:

• مستأجر: در صورتی که موجر از تنظیم سند رسمی اجاره خودداری کند، مستأجر می تواند خواهان دعوی باشد. این امر به ویژه در اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی برای مستأجر ایجاد شده، اهمیت می یابد.
• موجر: در مواردی که مستأجر موظف به تنظیم سند رسمی اجاره بوده و از این کار امتناع ورزد، موجر می تواند به عنوان خواهان اقدام نماید.
• ذینفعان خاص: در برخی شرایط خاص، اشخاص ثالثی که به نوعی از قرارداد اجاره ذینفع هستند (مانند وراث موجر یا مستأجر، یا در مواردی که حقوق اجاره به شخص دیگری منتقل شده باشد)، می توانند به عنوان خواهان دعوی مطرح شوند.

خوانده (کسی که دعوی علیه او مطرح می شود)

خوانده در این دعوی، کسی است که تعهد به تنظیم سند رسمی اجاره را بر عهده داشته اما از انجام آن خودداری کرده است. تعیین صحیح خوانده، به خصوص در مواردی که ملک دارای مالکین متعدد باشد، از اهمیت حیاتی برخوردار است.

نکته طلایی و حیاتی: در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، لازم است که کلیه مالکین رسمی ملک (و نه فقط یکی از آن ها) به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. در غیر این صورت، دادگاه اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوی خواهد نمود. این قرار به معنای عدم قابلیت شنیدن دعوا به دلیل نقص در شرایط اقامه آن است و باعث می شود پرونده بدون رسیدگی ماهوی مختومه شود. دلیل این امر آن است که تنظیم سند رسمی برای یک ملک مشاع نیازمند رضایت و امضای همه شرکای مالک است و دادگاه نمی تواند حکمی صادر کند که بدون حضور همه ذینفعان قابل اجرا نباشد. بنابراین، قبل از طرح دعوی، حتماً از طریق استعلام ثبتی، مشخصات تمامی مالکین رسمی ملک را احراز و آن ها را به عنوان خوانده در دادخواست خود قید نمایید.

برای مثال، اگر ملکی دارای سه مالک رسمی باشد و تنها یکی از آن ها به عنوان خوانده قید شود، حتی اگر همان یک مالک به تنظیم سند اجاره متعهد شده باشد، دادگاه به دلیل عدم طرف دعوی قرار دادن سایر مالکین، قرار عدم استماع صادر خواهد کرد. این موضوع به خصوص در پرونده هایی که حق کسب و پیشه یا سرقفلی مطرح است و ممکن است چندین نفر مالک آن حق باشند، اهمیت دوچندانی پیدا می کند.

دادگاه صالح

تعیین دادگاه صلاحیت دار برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، تابع قواعد عمومی صلاحیت محاکم است. بر این اساس:

• دادگاه حقوقی محل وقوع ملک: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، یک دعوای مالی و مرتبط با اموال غیرمنقول است. بنابراین، دادگاه حقوقی محلی که ملک مورد اجاره در آن واقع شده است، صلاحیت رسیدگی دارد. این قاعده در قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت ذکر شده و بر اساس آن، حتی اگر طرفین دعوی در شهر دیگری اقامت داشته باشند، پرونده باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

رعایت این اصول در تعیین طرفین و دادگاه صالح، از تلف شدن وقت و هزینه های دادرسی جلوگیری کرده و مسیر رسیدگی به پرونده را هموار می سازد.

مراحل طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

طرح دعوی حقوقی نیازمند طی کردن مراحلی مشخص و دقیق است که عدم رعایت هر یک از آن ها می تواند منجر به طولانی شدن فرآیند یا حتی شکست در دعوی شود. در مورد الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نیز این مراحل از اهمیت بالایی برخوردارند.

مشاوره حقوقی: اهمیت و مزایا

قبل از هر گونه اقدام عملی برای طرح دعوی، مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی نه تنها یک توصیه، بلکه یک ضرورت است. وکیل متخصص با دانش عمیق از قوانین و رویه قضایی، می تواند موارد زیر را بررسی و راهنمایی کند:

• ارزیابی شانس موفقیت: وکیل با بررسی مدارک و مستندات موجود، می تواند شانس موفقیت شما در دعوی را تخمین بزند.
• تعیین دقیق طرفین دعوی: همانطور که پیشتر ذکر شد، تعیین دقیق تمامی مالکین و خواندگان از اهمیت بالایی برخوردار است که وکیل می تواند در این زمینه شما را یاری دهد تا از صدور قرار عدم استماع جلوگیری شود.
• راهنمایی در جمع آوری مدارک: وکیل می تواند لیستی از مدارک لازم را ارائه کرده و در تهیه آن ها کمک کند.
• کاهش خطاها و هزینه ها: از طریق راهنمایی صحیح، از بروز خطاهای رایج که منجر به اطاله دادرسی و تحمیل هزینه های اضافی می شوند، جلوگیری می شود.

تهیه و تنظیم دادخواست

دادخواست، سند رسمی آغازگر دعوی است و باید با دقت و جامعیت کامل تنظیم شود. دادخواست باید حاوی اطلاعات مشخصی باشد تا دادگاه بتواند به آن رسیدگی کند.

نمونه بخش های اصلی دادخواست حقوقی (با فلش و توضیح هر بخش):

• مشخصات خواهان و خوانده:
  • نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، محل اقامت دقیق خواهان (و وکیل در صورت وجود).
  • نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، محل اقامت دقیق خوانده (خواندگان). بسیار حیاتی است که مشخصات تمامی مالکین رسمی ملک به عنوان خوانده درج شود.
• خواسته:
  • به صراحت و با دقت خواسته خود را بیان کنید. مثال: الزام خوانده/خواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره یک باب ملک (مسکونی/تجاری) به آدرس [آدرس دقیق ملک] مطابق با قرارداد اجاره عادی مورخ [تاریخ قرارداد] و همچنین مطالبه کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل.
  • در صورت نیاز به خواسته های تبعی (مانند مطالبه اجور معوقه)، آن ها را نیز در این بخش قید نمایید.
• دلایل و منضمات دادخواست:
  • لیست تمامی مدارکی که دعوای شما را تأیید می کنند. این بخش قلب اثبات شماست.
  • قرارداد اجاره عادی: (کپی برابر اصل).
  • اظهارنامه: (در صورتی که برای الزام به تنظیم سند ارسال شده باشد).
  • استعلام ثبتی: (برای احراز مالکیت و وضعیت ثبتی ملک و شناسایی تمامی مالکین).
  • کپی سند مالکیت: (در صورت دسترسی).
  • شهادت شهود: (در صورت وجود قرارداد شفاهی یا نیاز به اثبات جزئیات).
  • کارشناسی: (در صورت نیاز به تعیین کاربری، اجاره بها، و غیره).
  • سایر اسناد مرتبط: (مانند فیش های واریز اجاره بها، مبایعه نامه اولیه).
• شرح ماجرا:
  • به صورت جامع، دقیق و به ترتیب زمانی، وقایع را شرح دهید.
  • مثال: اینجانب به موجب قرارداد اجاره عادی مورخ [تاریخ] یک باب [نوع ملک] به آدرس فوق را به مدت [مدت اجاره] و به اجاره ماهیانه [مبلغ] از خوانده/خواندگان [نام خوانده/خواندگان] اجاره نموده ام. با وجود انقضای مدت اجاره/وجود شرط تنظیم سند رسمی و مراجعات مکرر، خوانده/خواندگان از حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره خودداری می نمایند. اینجانب در تاریخ [تاریخ] طی اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] از ایشان درخواست نمودم که نسبت به این امر اقدام نمایند، اما تاکنون نتیجه ای حاصل نشده است. لذا با تقدیم این دادخواست، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مطابق خواسته دارم.
  • از بیان جزئیات غیرضروری خودداری کرده و بر نکات کلیدی که اثبات کننده حق شما هستند، تمرکز کنید.
• استناد به مواد قانونی:
  • به مواد قانونی مرتبط که دعوای شما را پشتیبانی می کنند، اشاره کنید. (مانند مواد ۷ و ۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۱۰ قانون مدنی).

نکات کلیدی در نگارش دادخواست برای جلوگیری از نقص:

• از پر کردن تمامی اطلاعات خواهان، خوانده و مشخصات ملک اطمینان حاصل کنید.
• خواسته را به صورت روشن، بدون ابهام و در چارچوب قوانین حقوقی بیان کنید.
• تمامی دلایل و منضمات را به صورت لیست شده و مرتب به دادخواست پیوست نمایید و از برابر اصل بودن کپی ها اطمینان حاصل کنید.
• شرح ماجرا باید قانع کننده و مستند به مدارک باشد.

پرداخت هزینه دادرسی

هزینه دادرسی برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، بر اساس ارزش منطقه ای ملک و برای دعوای مالی محاسبه می شود. این هزینه ها شامل بهای تمبر دادگستری و سایر هزینه های قانونی است که بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضائیه دریافت می گردد. پرداخت این هزینه در زمان تقدیم دادخواست به دفتر خدمات الکترونیک قضایی الزامی است.

تقدیم دادخواست

پس از آماده سازی دادخواست و پیوست های آن و پرداخت هزینه دادرسی، دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مرجع قضایی صالح ارجاع شود. پس از ثبت، پرونده به شعبه دادگاه حقوقی صالح (محل وقوع ملک) ارجاع و شماره کلاسه پرونده و شعبه رسیدگی کننده به شما ابلاغ خواهد شد.

روند رسیدگی در دادگاه و صدور رای

پس از تقدیم دادخواست و ارجاع پرونده به شعبه دادگاه، مراحل رسیدگی آغاز می شود. این فرآیند شامل اقدامات متعددی است که در نهایت به صدور رای قضایی منجر خواهد شد.

ابلاغ دادخواست و احضار طرفین

اولین گام پس از ارجاع پرونده، ابلاغ دادخواست و ضمائم آن به خوانده/خواندگان است. دادگاه از طریق سامانه ثنا یا مامور ابلاغ، اخطاریه و نسخه ای از دادخواست را برای خوانده ارسال می کند. در این اخطاریه، زمان و مکان جلسه رسیدگی تعیین شده و از طرفین خواسته می شود که با آمادگی کامل و مدارک مربوطه در دادگاه حاضر شوند.

جلسات دادرسی: ارائه دفاعیات و مستندات

در جلسات دادرسی، ابتدا خواهان فرصت پیدا می کند تا ادعاها و دلایل خود را مجدداً مطرح و مستندات خود را ارائه دهد. سپس، خوانده/خواندگان فرصت خواهند داشت تا از خود دفاع کرده و مدارک و مستندات خود را در رد ادعای خواهان یا تأیید دفاعیات خود به دادگاه ارائه نمایند. قاضی با شنیدن اظهارات طرفین و بررسی دلایل آن ها، تلاش می کند تا حقیقت را کشف کند.

تحقیقات و بررسی های دادگاه

دادگاه ممکن است برای روشن شدن ابهامات و تکمیل اطلاعات پرونده، اقدام به تحقیقات و بررسی های خاصی نماید. این بررسی ها می تواند شامل موارد زیر باشد:

• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای احراز مالکیت رسمی ملک، بررسی وجود هرگونه رهن، بازداشت یا محدودیت در نقل و انتقال. این استعلام برای شناسایی دقیق تمامی مالکین رسمی و جلوگیری از صدور قرار عدم استماع دعوی (در صورتی که همه مالکین طرف دعوی قرار نگرفته باشند) حیاتی است.
• ارجاع به کارشناسی: در برخی موارد، دادگاه ممکن است نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد؛ برای مثال، برای تعیین اجاره بهای عادله، تشخیص قدمت ملک یا بررسی فنی مستندات.
• تحقیق از مطلعین یا شهود: در صورتی که قرارداد اجاره شفاهی بوده یا برای اثبات برخی جزئیات نیاز به شهادت شهود باشد، دادگاه می تواند از شهود تحقیق کند.

انواع آرای صادره

پس از تکمیل تحقیقات و پایان رسیدگی، دادگاه اقدام به صدور رای می نماید. انواع آرای صادره در این زمینه می تواند شامل موارد زیر باشد:

• حکم به الزام به تنظیم سند رسمی: در صورتی که دادگاه ادعای خواهان را ثابت تشخیص دهد و شرایط قانونی برای الزام به تنظیم سند رسمی فراهم باشد، حکم به نفع خواهان صادر می کند. این حکم، طرف ممتنع را ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند اجاره می نماید.
• قرار عدم استماع دعوی: همانطور که پیشتر اشاره شد، این قرار در مواردی صادر می شود که دادگاه تشخیص دهد دعوا به دلیل نقص در شرایط اقامه آن، قابل رسیدگی ماهوی نیست. مهم ترین دلیل صدور این قرار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، عدم اقامه دعوی علیه کلیه مالکین رسمی ملک است. دلایل دیگر می تواند شامل عدم احراز مالکیت، عدم وجود رابطه استیجاری معتبر، یا عدم قابلیت رسمی شدن ملک باشد. این قرار، به معنای رد دعوی به دلیل ماهوی نیست، بلکه به دلیل اشکال شکلی در طرح دعوی است و خواهان می تواند پس از رفع نقص، مجدداً دعوی را مطرح کند.
• حکم بر بی حقی خواهان: در صورتی که دادگاه ادعای خواهان را ثابت نداند یا دفاعیات خوانده را موجه تشخیص دهد، حکم بر بی حقی خواهان صادر خواهد کرد.

آرای صادره توسط دادگاه بدوی معمولاً قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان و در موارد خاص قابل فرجام خواهی در دیوان عالی کشور هستند. مهلت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی نیز در رأی صادره قید می گردد.

نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره (جامع، تشریحی و کاربردی)

برای درک بهتر فرآیند قضایی و اجزای یک دادنامه در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، در این بخش به بررسی یک نمونه رای فرضی اما دقیق و کامل می پردازیم. این نمونه رای با جزئیات رایج قضایی تدوین شده و پس از آن، تحلیل گام به گام هر بخش ارائه خواهد شد تا اصطلاحات و مفاهیم حقوقی آن برای عموم مخاطبان نیز قابل فهم باشد.

بستر و پیش زمینه ای که منجر به صدور این رای شده است:
فرض کنید آقای الف. حسینی (خواهان) به موجب یک قرارداد اجاره عادی، ملکی تجاری را از آقای ب. محمدی و خانم ج. کریمی (خواندگان) برای مدت سه سال اجاره کرده است. پس از گذشت یک سال، خواهان درخواست تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح کرده، اما خواندگان از این امر امتناع می ورزند. آقای حسینی برای حفظ حقوق خود در زمینه حق کسب و پیشه و اطمینان از اعتبار قرارداد، با وکیل خود مشورت کرده و پس از ارسال اظهارنامه و عدم پاسخگویی خواندگان، اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره می نماید.

---

بسمه تعالی

دادنامه شماره 140209970223010123

پرونده کلاسه: 140209970223000567

تاریخ صدور: 1402/10/25

مرجع صادرکننده: شعبه 15 دادگاه حقوقی شهرستان تهران

خواهان: آقای الف. حسینی، فرزند: جلیل، کدملی: 1234567890، به نشانی: تهران، خیابان انقلاب، پلاک 10، طبقه 3، واحد 5، با وکالت آقای د. رستمی، وکیل پایه یک دادگستری.

خواندگان:

1. آقای ب. محمدی، فرزند: حسن، کدملی: 0987654321، به نشانی: تهران، خیابان آزادی، پلاک 20، طبقه 1.
2. خانم ج. کریمی، فرزند: احمد، کدملی: 1122334455، به نشانی: تهران، خیابان شریعتی، پلاک 30، طبقه 2.

خواسته: الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره یک دستگاه ملک تجاری جزء پلاک ثبتی 5678 فرعی از 90 اصلی، بخش 7 تهران، واقع در آدرس: تهران، خیابان ولیعصر، جنب پاساژ، پلاک 45، طبقه همکف، با احتساب کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل).

گردش کار:

خواهان به موجب دادخواست تقدیمی به تاریخ 1402/07/15 و با استناد به قرارداد اجاره عادی مورخ 1402/01/01 و اظهارنامه شماره 140220000001122 مورخ 1402/06/20، مدعی گردیده که یک باب ملک تجاری مذکور را به مدت سه سال از خواندگان اجاره نموده است. نامبرده اظهار داشته که علی رغم مراجعات مکرر و ارسال اظهارنامه، خواندگان از حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند اجاره نامه رسمی خودداری می نمایند. لذا با تقدیم دادخواست، تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره را نموده است.

پس از ابلاغ دادخواست و ضمائم آن به خواندگان، آقای ب. محمدی (خوانده ردیف اول) در جلسه دادرسی مورخ 1402/09/10 حاضر و اظهار داشته که با توجه به مشکلات مالی و عدم تمایل خانم ج. کریمی (خوانده ردیف دوم)، قادر به تنظیم سند رسمی اجاره نیست. خانم ج. کریمی (خوانده ردیف دوم) علی رغم ابلاغ قانونی اخطاریه، در جلسات دادرسی حضور نیافته و لایحه دفاعیه ای نیز تقدیم نکرده است.

دادگاه جهت احراز مالکیت خواندگان و وضعیت ثبتی ملک، استعلامی از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه به عمل آورده است که طی پاسخ شماره 14020101010101 مورخ 1402/08/25، مالکیت مشاعی خواندگان بر ملک مورد تنازع محرز گردیده و هیچ گونه مانع قانونی (مانند رهن یا بازداشت) برای تنظیم سند رسمی اجاره مشاهده نشده است. همچنین، اصالت قرارداد اجاره عادی مورد ادعای خواهان و صحت اظهارنامه ارسالی، مورد تردید و تکذیب جدی از سوی خواندگان واقع نشده است.

مفاد رای و استدلال دادگاه:

با عنایت به مجموع اوراق و محتویات پرونده، از جمله دادخواست خواهان، تصویر مصدق قرارداد اجاره عادی مورخ 1402/01/01، تصویر اظهارنامه ارسالی، پاسخ استعلام ثبتی، و اظهارات خوانده ردیف اول و عدم دفاع موثر از سوی خوانده ردیف دوم، دادگاه دعوی خواهان را ثابت و محقق تشخیص می دهد.

با توجه به اصل لزوم قراردادها (ماده 10 قانون مدنی) و تعهدات ناشی از آن، و همچنین با استناد به مواد 198، 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، و مواد 7 و 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 (با عنایت به ماهیت تجاری ملک و مشمولیت آن تحت این قانون)، دادگاه حکم به الزام خواندگان: آقای ب. محمدی و خانم ج. کریمی، به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره یک دستگاه ملک تجاری جزء پلاک ثبتی 5678 فرعی از 90 اصلی، بخش 7 تهران، واقع در آدرس فوق الذکر، مطابق با مفاد قرارداد اجاره عادی مورخ 1402/01/01 و با رعایت کلیه شرایط و مدت مندرج در آن، صادر و اعلام می نماید.

همچنین، خواندگان به صورت تضامنی و بالسویه به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه تمبر دادرسی به مبلغ 3,500,000 ریال و حق الوکاله وکیل مطابق تعرفه قانونی در حق خواهان محکوم می گردند.

این رای حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه 15 دادگاه حقوقی شهرستان تهران – قاضی علیرضا نیکوکار

---

تحلیل و نکات مهم هر بخش از نمونه رای

درک بخش های مختلف یک رای قضایی، به مخاطب کمک می کند تا با اعتماد به نفس بیشتری در فرآیندهای حقوقی گام بردارد:

• بسمه تعالی و مشخصات کلی رای: این بخش شامل عنوان دادنامه، شماره کلاسه پرونده (شماره ای که پرونده در سیستم قضایی با آن شناخته می شود)، تاریخ صدور رای، و مرجع صادرکننده (نام شعبه و دادگاه) است. این اطلاعات برای شناسایی و پیگیری پرونده ضروری است.
• خواهان و خواندگان: در این قسمت، مشخصات کامل طرفین دعوی، شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کدملی و نشانی دقیق آن ها ذکر می شود. همچنین در صورت وجود وکیل، مشخصات وکیل نیز قید می گردد. دقت در درج مشخصات، به خصوص در بخش خواندگان (که باید شامل تمامی مالکین باشند)، بسیار مهم است.
• خواسته: این بخش دقیقاً همان چیزی است که خواهان از دادگاه درخواست کرده است. عبارت پردازی دقیق و جامع آن (مانند الزام به تنظیم سند رسمی اجاره… با احتساب کلیه خسارات دادرسی) نقش کلیدی در محدود کردن و مشخص کردن موضوع پرونده دارد.
• گردش کار: این بخش خلاصه ای از روند پرونده از زمان تقدیم دادخواست تا زمان صدور رای است. شامل ادعاهای خواهان، دفاعیات خواندگان (در صورت وجود)، و اقدامات دادگاه (مانند استعلامات) می شود. این قسمت به خواننده رای کمک می کند تا سیر وقایع را درک کند.
• مفاد رای و استدلال دادگاه: این بخش هسته اصلی رای است. دادگاه در اینجا با تحلیل مدارک و مستندات (قرارداد عادی، اظهارنامه، استعلام ثبتی) و با استناد به مواد قانونی مرتبط (مانند ماده 10 قانون مدنی، مواد 198 و 519 ق.آ.د.م، و مواد 7 و 9 قانون روابط موجر و مستأجر 1356)، استدلال خود را برای صدور حکم بیان می کند. در این بخش، منطوق حکم (همان حکم نهایی) نیز صادر می شود که در اینجا الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره… است.
• محکومیت به پرداخت خسارات: دادگاه علاوه بر خواسته اصلی، خوانده را به پرداخت خسارات دادرسی (که شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل است) نیز محکوم می کند. این بخش بر اساس ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی است. عبارت به صورت تضامنی و بالسویه به این معناست که خواهان می تواند کل مبلغ را از هر یک از خواندگان مطالبه کند، اما در نهایت هر یک از خواندگان نسبت به سهم خود مسئول هستند.
• قابلیت تجدیدنظرخواهی: در پایان رای، مهلت قانونی (معمولاً بیست روز) و مرجع تجدیدنظرخواهی (دادگاه تجدیدنظر استان) مشخص می شود. این موضوع حق طرفین برای اعتراض به رای صادره را تضمین می کند.

نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره (پس از قطعیت)

پس از آنکه رای دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی اجاره صادر و قطعیت یافت (یعنی مهلت های تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی منقضی شده یا اعتراضات رد شده باشند)، نوبت به مرحله اجرای حکم می رسد. این مرحله از اهمیت ویژه ای برخوردار است، زیرا هدف نهایی از طرح دعوی، محقق شدن تعهد به تنظیم سند رسمی است.

مهلت قانونی برای اجرا

مطابق ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 (که در مورد اماکن تجاری و در شرایط خاص اعمال می شود)، طرفین (موجر و مستأجر) موظف اند ظرف مدت یک ماه از تاریخ قطعیت حکم، برای تنظیم سند رسمی اجاره اقدام نمایند. این مهلت به منظور تسریع در اجرای حکم و جلوگیری از ایجاد هرگونه وقفه در روابط استیجاری تعیین شده است.

اقدامات در صورت عدم امتناع

در حالت ایده آل و در صورت همکاری طرفین، پس از قطعیت حکم:

1. هماهنگی با دفتر اسناد رسمی: طرفین با هماهنگی یکدیگر و با در دست داشتن اصل و کپی حکم قطعی دادگاه، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنند.
2. تنظیم و ثبت سند: سردفتر بر اساس مفاد حکم و مدارک موجود (از جمله سند مالکیت و شناسایی طرفین)، اقدام به تنظیم سند رسمی اجاره می نماید.
3. پرداخت هزینه ها: هزینه های مربوط به تنظیم سند رسمی، بر اساس تعرفه های مصوب، توسط طرفین پرداخت می شود. در صورتی که در حکم دادگاه مشخص شده باشد که کدام طرف مسئول پرداخت هزینه ها است، همان رویه دنبال خواهد شد؛ در غیر این صورت، عرفاً تقسیم می شود یا طرفین به توافق می رسند.

اقدامات در صورت امتناع یکی از طرفین (وکیل محضر)

اغلب چالش اصلی در مرحله اجرا، زمانی بروز می کند که یکی از طرفین، علی رغم قطعیت حکم، همچنان از حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند اجاره امتناع ورزد. در چنین شرایطی، قانون راهکاری عملی پیش بینی کرده است:

1. مراجعه به واحد اجرای احکام: طرف ذینفع (خواهان) باید با در دست داشتن حکم قطعی، به واحد اجرای احکام دادگاهی که رای را صادر کرده است، مراجعه نماید و درخواست صدور اجراییه کند.
2. صدور اجراییه و تعیین مهلت: واحد اجرای احکام، اجراییه ای صادر و به طرف ممتنع ابلاغ می کند و به او مهلت 10 روزه می دهد تا در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و سند را امضا کند.
3. نقش نماینده دادگاه در امضای سند به جای طرف ممتنع:
   • اگر طرف ممتنع (اعم از موجر یا مستأجر) در مهلت 10 روزه و پس از ابلاغ اجراییه نیز حاضر به امضای سند نشود، واحد اجرای احکام دادگاه، نماینده ای را به دفتر اسناد رسمی معرفی می کند.
   • این نماینده دادگاه، به جای طرف ممتنع، سند رسمی اجاره را امضا می کند. این امضا از نظر قانونی، به منزله امضای خود طرف ممتنع تلقی شده و سند دارای اعتبار کامل خواهد بود.
   • مبنای قانونی این اقدام، مواد 47 و 48 قانون اجرای احکام مدنی است که اجازه می دهد در صورت امتناع محکوم علیه از انجام تعهد، دادگاه نماینده ای را برای انجام آن تعیین کند. این امر تضمین می کند که حقوق محکوم له (خواهان) به هیچ وجه تضییع نشود و حکم دادگاه به طور کامل به مرحله اجرا درآید.
4. هزینه های مربوط به اجرای حکم: هزینه های اجراییه و حق الثبت، معمولاً بر عهده طرفی است که در حکم به پرداخت آن محکوم شده یا به دلیل امتناع وی، فرآیند اجرای حکم از طریق دادگاه طی شده است.

این فرآیند اجرایی به گونه ای طراحی شده که حتی در صورت عدم همکاری طرف ممتنع، حکم دادگاه به طور کامل و بدون مانع اجرا شود و حقوق قانونی طرف ذینفع حفظ گردد.

نکات حقوقی و کاربردی مهم

در کنار مباحث اصلی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، برخی نکات حقوقی و کاربردی وجود دارند که آگاهی از آن ها می تواند به طرفین در مدیریت بهتر پرونده ها و تصمیم گیری های آگاهانه کمک کند.

تفاوت رای، دادنامه و قرار

• رای: کلمه ای عمومی است که شامل هر دو حکم و قرار می شود. به طور کلی، نتیجه تصمیم دادگاه را رای می نامند.
• حکم: تصمیمی است که دادگاه در ماهیت دعوی (اصل خواسته) صادر می کند و منجر به احقاق حق یا اثبات بی حقی یکی از طرفین می شود. مانند حکم به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره. حکم همیشه پس از رسیدگی کامل به ماهیت دعوی صادر می شود.
• قرار: تصمیمی است که دادگاه بدون ورود به ماهیت دعوی، در خصوص مسائل شکلی یا مقدماتی پرونده صادر می کند و ممکن است مانع از ادامه رسیدگی به اصل دعوی شود. مانند قرار عدم استماع دعوی یا قرار رد دعوی.

مدارک لازم برای اثبات رابطه استیجاری در صورت عدم وجود قرارداد کتبی

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت شفاهی منعقد شده باشد، اثبات وجود رابطه استیجاری و مفاد آن دشوارتر است، اما غیرممکن نیست. مدارک و شواهد زیر می توانند کمک کننده باشند:

• شهادت شهود: افرادی که از عقد قرارداد اجاره و شرایط آن اطلاع دارند.
• فیش های واریز اجاره بها: در صورتی که اجاره بها به حساب بانکی موجر واریز شده باشد.
• قبوض خدمات عمومی: قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام مستأجر یا آدرس ملک.
• اظهارنامه: ارسال اظهارنامه به موجر یا مستأجر که در آن به وجود قرارداد اجاره و شرایط آن اشاره شده باشد.
• مکاتبات و پیامک ها: هرگونه مکاتبه کتبی یا پیامک بین طرفین که دلالت بر وجود قرارداد اجاره داشته باشد.
• اقرار طرف مقابل: در صورت اقرار موجر یا مستأجر به وجود رابطه استیجاری.

آیا می توان همزمان با دعوی الزام، مطالبه اجور معوقه را نیز مطرح کرد؟

بله، می توان همزمان با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، مطالبه اجور معوقه و سایر خسارات قراردادی را نیز به عنوان خواسته های مرتبط در یک دادخواست مطرح کرد. این اقدام از اطاله دادرسی جلوگیری کرده و باعث می شود تمامی مسائل مربوط به قرارداد اجاره در یک پرونده رسیدگی شود. البته باید توجه داشت که اثبات اجور معوقه نیازمند ارائه مدارک و مستندات کافی (مانند فیش های بانکی یا شهادت شهود) است.

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره برای حق کسب و پیشه و سرقفلی (نکات خاص)

در اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 هستند، موضوع حق کسب و پیشه و سرقفلی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. الزام به تنظیم سند رسمی اجاره در این موارد، مستلزم رعایت نکات خاصی است:

• مشخص شدن میزان حق: در صورتی که حق کسب و پیشه یا سرقفلی مورد معامله قرار گرفته باشد، باید میزان و شرایط آن به وضوح در دادخواست و قرارداد اجاره قید شود.
• طرف دعوی قرار دادن همه صاحبان حق: اگر حق کسب و پیشه یا سرقفلی دارای مالکین متعددی باشد، همانند مالکیت عین ملک، باید تمامی صاحبان این حق نیز به عنوان خوانده طرف دعوی قرار گیرند.
• تأثیر تغییر مالکیت: در صورت تغییر مالکیت عین ملک، باید اطمینان حاصل شود که مالک جدید نیز تعهدات مربوط به اجاره نامه و حقوق مستأجر را پذیرفته است.

چگونگی مقابله با قرار عدم استماع دعوی

همانطور که قبلاً تأکید شد، یکی از دلایل شایع صدور قرار عدم استماع دعوی در این پرونده ها، عدم طرف دعوی قرار دادن کلیه مالکین رسمی ملک است. برای مقابله با این قرار و پیشگیری از آن:

• بررسی دقیق مالکیت: قبل از طرح دعوی، حتماً از طریق استعلام ثبتی یا مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، اطلاعات کامل مالکین رسمی ملک را به دست آورید.
• طرف دعوی قرار دادن همه مالکان: در دادخواست خود، تمامی اشخاصی که نامشان به عنوان مالک رسمی در سند ثبتی ذکر شده است را به عنوان خوانده قید کنید، حتی اگر به نظر می رسد فقط یکی از آن ها در قرارداد اجاره دخیل بوده است.
• اصلاح دادخواست: در صورتی که قرار عدم استماع صادر شد، پس از رفع نقص (اضافه کردن سایر مالکین به عنوان خوانده)، می توانید مجدداً دادخواست را مطرح کنید.

چه مدت طول می کشد تا کل فرآیند از دادخواست تا اجرای حکم به پایان برسد؟

مدت زمان کلی این فرآیند، بسته به پیچیدگی پرونده، تعداد جلسات دادرسی، نیاز به کارشناسی، تعداد طرفین، و حجم کاری دادگاه ها، متغیر است. به طور کلی، از زمان تقدیم دادخواست تا صدور حکم بدوی، ممکن است چند ماه به طول انجامد. در صورت تجدیدنظرخواهی، این مدت زمان افزایش می یابد. پس از قطعیت حکم نیز، مرحله اجرا ممکن است چندین هفته تا چند ماه (بسته به همکاری طرفین یا نیاز به اقدامات اجرایی) زمان ببرد. به همین دلیل، صبر و پیگیری مستمر در این فرآیند ضروری است.

آیا وجود رهن و اجاره همزمان (رهن و اجاره) تاثیری در این دعوی دارد؟

وجود رهن و اجاره همزمان (که در عرف به آن رهن کامل یا رهن و اجاره می گویند) تأثیری در اصل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ندارد. ماهیت حقوقی رهن (وثیقه) با اجاره (منفعت) متفاوت است، اما هر دو می توانند در یک قرارداد واحد گنجانده شوند. در صورت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاه طرف ممتنع را ملزم به تنظیم سند رسمی برای هر دو بخش رهن و اجاره خواهد کرد، به شرطی که شرایط قانونی آن فراهم باشد و موضوع در خواسته دادخواست به صراحت ذکر شده باشد.

آیا می توان در صورت عدم تنظیم سند رسمی، اجاره نامه را فسخ کرد؟

به طور کلی، صرف عدم تنظیم سند رسمی اجاره، به خودی خود، دلیلی برای فسخ قرارداد اجاره نیست. قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است و تنها با خیارات قانونی (مانند خیار تخلف از شرط) یا اقاله (توافق طرفین) قابل فسخ است. اگر در قرارداد اجاره عادی، شرط صریحی مبنی بر حق فسخ در صورت عدم تنظیم سند رسمی قید شده باشد، در آن صورت می توان بر اساس آن شرط، اقدام به فسخ قرارداد نمود. در غیر این صورت، طرفین باید ابتدا از طریق دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، نسبت به اجرای تعهد اقدام کنند.

نتیجه گیری

تنظیم سند رسمی اجاره، بیش از یک رویه اداری، بنیان گذار یک رابطه استیجاری شفاف، امن و پایدار است. آگاهی حقوقی در این زمینه نه تنها از بروز اختلافات متعدد پیشگیری می کند، بلکه در صورت لزوم، مسیر احقاق حق را هموار می سازد. همانطور که در این مقاله تشریح شد، از شناخت دقیق مبانی قانونی و طرفین دعوی گرفته تا تنظیم دادخواستی جامع و پیگیری مجدانه مراحل قضایی، هر گام در فرآیند الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دارای اهمیت حیاتی است.

نمونه رای ارائه شده، تصویری روشن از نحوه رسیدگی دادگاه ها و اجزای یک دادنامه حقوقی در این خصوص فراهم می آورد. این تصویر به مخاطبان کمک می کند تا با زوایای پنهان و آشکار این دعوی آشنا شده و با دیدی بازتر، حقوق و تعهدات خود را درک کنند. به یاد داشته باشید که در مواجهه با مسائل حقوقی، به ویژه در حوزه املاک، زمان بندی و دقت حرف اول را می زند.

برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، صرفه جویی در زمان و هزینه ها، و اطمینان از حفظ کامل حقوق قانونی خود، توصیه اکید می شود که قبل از هرگونه اقدام، حتماً با یک وکیل متخصص ملکی و آگاه به آخرین رویه های قضایی مشورت نمایید. این مشاوره می تواند چراغ راهی برای اتخاذ تصمیمات صحیح و پیگیری بهینه امور حقوقی شما باشد.